OrganicWorld

Рынок коммерческой недвижимости России ждет оживление уже в будущем году. Затем должен начаться новый инвестиционный бум. К такому выводу пришли участники рождественского саммита по коммерческой недвижимости - представители крупнейших банков, девелоперских и консалтинговых компаний. Каким был уходящий год для рынка коммерческой недвижимости? Ведущие эксперты и ключевые игроки подвели итоги развития всех его сегментов на традиционном, уже седьмом по счету, рождественском саммите. В начале встречи слово дали представителю СМИ. Каждый из участников встречи перечислил тренды, положительные моменты и самые яркие разочарования этого непростого года, а заодно и познакомил с прогнозами на будущее. Одна из ощутимых проблем - нехватка инвестиций, особенно в регионах страны. Александр Ольховский, президент Гильдии управляющих и девелоперов отметил: "Ключевым фактором принятия решения о вхождении в инвестиционный проект является оценка рисков. Эти риски - величины переменные, чувствительны к разным факторам, в том числе и ставкам. Механизм принятия этого решения связан с рядом аспектов. Оценка рисков является ключевым". В свою очередь, Татьяна Романова, генеральный директор управляющей компании сказала: "Сейчас мы неохотно рассматриваем проекты на нулевой стадии. Сейчас не выбран объем финансирования недостроенных объектов. Они представляют наибольший интерес для инвесторов. Этот проект - нужно доложить не так много, короткий выход из этого проекта". На Дальнем Востоке ситуация иная. Этот регион по-прежнему привлекателен для инвесторов. Правда, в большей степени - для иностранных. Это не только банки и фонды, но и частные лица. "Специфика Дальнего Востока - пограничное положение. Южная Корея, Китай, Япония - заинтересованные инвесторы. Их интересует развитие региона. Это саммит АТЭС, который пройдет в 2012 году. Летом вышел закон о запрете игровых зон, в четырех зонах их можно разместить. Одна из них - Приморский край. Поле для инвестиций" - прокомментировала Екатерина Жданкина, руководитель проектов управляющей компании из Владивостока. Обсудили участники саммита и ситуацию в сегменте офисной недвижимости. Особое внимание уделили вопросам ее аренды. Предложений много, спрос невелик. Разброс по ценам между помещениями премиум-класса и класса B сократился до $300-400 за кв. метр. Компании по-прежнему предпочитают снимать, а не покупать офисы, причем небольшой площади. Хотя есть и исключения. Оживление в зале вызвало заявление представителя известной консалтинговой компании. Кризис, считает он, стал большим уроком для аналитиков. "Мы искали аналитика, я проводил собеседование. Он много и хорошо говорил - как развиваться, что нужно делать. Я задал ему простой вопрос - а может ли он достоверно определить уровень ставки и вакантных помещений в офисном сегменте через год? Он сказал, что может. Как? Он объяснил - старые тренды наложить на новые и бла-бла-бла. Я его не стал брать. Мне кажется, надо не стесняться говорить "не знаем". Если кто знает, скажите, пари заключим", - поделился опытом с слушателями Максим Гасиев, управляющий директор консалтинговой компании. Правда, чуть позже Максим Гасиев познакомил экспертов со своим прогнозом развития рынка торговой недвижимости в следующем году. "Дефицит торговой недвижимости по стране есть, и это создает предпосылки для следующего бума, когда будет доступным финансирование, и придут инвесторы. У этого сегмента очень хороший потенциал в России", - отметил эксперт. Но в ближайшем году бума не будет. В этом сошлись все участники саммита. "Если обобщать выступления, то в 2010 году нас ждет позитив. Бурного роста не будет, но будут позитивные тенденции - уменьшение площадей в офисах, ввод недостроя, снижение ставок", - заключил Александр Ольховский, президент Гильдии управляющих и девелоперов. Источник: www.bpn.ru

Если в начале осени стоимость аренды жилья в Москве пошла вверх, то декабрь основательно заморозил эту тенденцию. Более того, по подсчетам Гильдии риелторов Москвы, с середины ноября по настоящий момент цена съема квартир снизилась на 10%. В результате на данный момент однокомнатную квартиру в столице можно снять за 18 тыс. рублей. Эксперты уверены, что потенциал для повышения цен на рынке исчерпан как минимум до лета 2010 года. Как повысили, так и снизили Средние ставки аренды на рынке жилой недвижимости Москвы снизились с середины ноября по настоящий момент на 10%. Подобные данные в четверг распространила Гильдия риелторов Москвы. В организации отмечают, что понижение ставок последовало за их ростом в период с августа по ноябрь. «С начала осени многие хозяева квартир примерно на 10% подняли цены. Ожидалось, что рынок этого повышения не примет. Фактически, на эти 10% снижение и произошло», − объясняет тенденцию руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Квартиры по дешевке Как утверждают в Гильдии риелторов Москвы, наибольшим спросом сегодня пользуются квартиры экономкласса стоимостью от 18 до 22 тыс. рублей в месяц (за эти деньги можно арендовать однокомнатную квартиру с мебелью и техникой 1980−1990 годов). При этом, по данным компании «Миэль», по сравнению с сентябрем 2009 года средняя стоимость квартир экономкласса в октябре в долларовом эквиваленте выросла на 1-комнатные на 1,52%, 2-комнатные − на 1,43%, 3-комнатные − на 4,71%. В рублевом же эквиваленте 1-комнатные квартиры подешевели на 2,71%, 2-комнатные − на 2,79%, а вот 3-комнатные подорожали на 0,35%. Как отмечают специалисты, дешевле всего сегодня снять жилье можно на востоке столицы. Минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры там составляет 18 тыс. рублей, максимальная − 46,464 тыс. рублей. На двухкомнатные квартиры в ВАО цены колеблются от 25 до 76 тыс. рублей. Для сравнения: на юге однокомнатная квартира обойдется минимум в 20 тыс. рублей в месяц, максимум – в 51 тыс. рублей. Минимальная аренда однокомнатной квартиры в ЦАО составит 25 тыс. рублей, максимальная – 150 тыс. рублей, «двушка» может обойтись от 30 до 435 тыс. рублей. При этом самая яркая «квартирная» тенденция осенне-зимнего сезона на столичном рынке аренды − это значительный прирост предложения комнат. «Основная масса предложений: в соседней комнате живет хозяин, комнату сдает из-за финансовых проблем, − говорится в обзоре Гильдии риелторов Москвы. − Как правило, в квартире есть вся необходимая мебель и техника, в сдаваемой комнате − телевизор и минимум мебели». Предложение превышает спрос Отраслевые аналитики в один голос утверждают, что на сегодняшний день рынок аренды в Москве переполнен предложением, и клиенты подходят к выбору осторожно. «Теперь вместо одной−двух квартир, как было раньше, они смотрят пять−семь», − отмечает член совета Гильдии Светлана Улицкая. При этом специалисты отмечают, что в ближайшие полгода ждать роста цен на аренду жилой недвижимости не придется. «До майских праздников рынок аренды жилья будет медленно восстанавливаться до уровня начала декабря», − уверяет Светлана Улицкая. «В следующем году ставки останутся примерно на таком же уровне, как и сейчас», − отмечает Олег Репченко. О том, что внешних предпосылок к росту арендных ставок нет, говорят и в агентствах недвижимости. «Клиенты экономкласса хотят более недорогие варианты. Общие тенденции сезонности рынка за предыдущие годы показывают, что зимой арендные ставки не растут, − утверждает заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. − До июля ставки будут колебаться в районе 1−2% и начнут расти только в начале сентября. Ни общие тенденции развития экономики, ни сезонность не дают предпосылок к росту арендных ставок». Источник: www.bpn.ru

В отличие от начала 2009 года, когда на рынок вышло множество неликвидных квартир по сниженной цене, сегодняшние предложения со скидкой – в основном квартиры с качественными характеристиками, и соответствуют заявленному классу. Об этом рассказали в пресс-службе компании PENNY LANE REALTY. «Дело в том, что многие собственники элитных квартир предпочитают отмечать зимние праздники за рубежом, а не в России, - говорит Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды элитных квартир PENNY LANE REALTY. - Желая оптимально использовать свой инвестиционный ресурс, они пытаются максимально быстро его реализовать. «Профессиональные» собственники, для которых аренда жилья - это бизнес, понимают, что сдав квартиру сегодня ниже заявленной цены, они потеряют в сумме за год меньше, чем при простое квартиры в период длительного зимнего затишья. Также многими хозяевами квартир движет психологический фактор - решить все задачи перед праздниками, чтобы не возвращаться к ним в следующем году. Декабрь – месяц самых сговорчивых собственников». Как показывает практика, подобные «акции» конвертируются в сделки в среднем до 25 декабря. Однако 10% из общего результата все же приходится на 30-ые числа. Это особенность декабря - в этот период больше, чем в какой-либо другой, происходят так называемые «быстрые сделки». Лишь 15% переговоров, проходящих в декабре, переносятся на следующий год, рассказывают в компании. В целом, несмотря на ноябрьское сезонное снижение активности рынка, начало декабря позволяет надеяться на хорошее закрытие года. Ожидается, что до 15 января 2010 года рынок будет очень спокойным, активность игроков наступит только во второй половине месяца, в основном за счет отложенного спроса, прогнозируют эксперты компании. Источник: www.bpn.ru

Москва подтвердила статус одного из самых дорогих городов мира для иностранцев и гостей вообще. Один из важнейших параметров, бравшихся в расчет — цена найма жилья, как долгосрочной, так и краткосрочной. Как чувствуют себя состоятельные гости столицы? На вопросы отвечает директор департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty Андрей Садо. КДО daily: Если можно, начнем с краткосрочного найма жилья. Какова сегодня ситуация на рынке посуточной аренды: предложение, спрос, цены, тенденции? Как на ней отразился кризис? Андрей Садо: В данный момент предложение на рынке краткосрочной аренды существенно уменьшилось по сравнению с докризисным периодом. Как ни странно, это связано не только с ситуацией в макроэкономике, но и с особенностями данного бизнеса. Огромное количество брокерских компаний, специализировавшихся на краткосрочной аренде, не смогли пережить кризис. Ведь специфика этого бизнеса такова, что брокер должен платить собственнику квартиры ежемесячно за аренду, независимо от того, есть клиент на эту квартиру или нет. Так вот, в кризис на рынке было огромное количество свободных квартир, так как первую половину года спрос был минимальным: по сравнению с докризисным он упал примерно на 50%. В результате, брокерские компании накопили большое количество долгов, поэтому многие из них разорились. В связи с этим качественных предложений сейчас на рынке очень мало. А вот цены снизились максимум на 10% и остаются сегодня такими же высокими, как и раньше. КДО daily: При падении спроса на 50%? Андрей Садо: Да, в начале кризиса цены упали существенно, но длилось это недолго, и когда на рынке исчезло предложение, цены быстро вернулись к своему прежнему уровню. Дело в том, что краткосрочная аренда так или иначе пользуется спросом, потому что в среднем это в три раза дешевле, чем снять номер в отеле, даже несмотря на то, что рынок аренды менее качественный. И хотя многие отели сегодня адаптировались к рыночным условиям и существенно снизили свой ценник, у людей уже сложился стереотип, что гостиницы в любом случае дороже. Суточная аренда всегда будет пользоваться спросом до тех пор, пока Москва будет столицей России. Спрос сегодня формируют на 30% экспаты и на 70% наши соотечественники, которые приезжают в столицу из регионов на различные конференции, в командировки и пр. Основа бизнеса и власти — в Москве, поэтому все крупные региональные компании периодически отправляют своих сотрудников сюда. И вполне естественно, они пытаются сэкономить на командировочных средствах, поэтому сотрудники часто живут в съемных квартирах. КДО daily: Как эта ситуация соотносится с рынком долгосрочной аренды? Андрей Садо: Скорее, не с краткосрочной арендой напрямую, а с ситуацией на рынке недвижимости вообще. Если в краткосрочной аренде большое количество предложений просто ушло с рынка, то в долгосрочной аренде все произошло наоборот — на рынок было выброшено гигантское количество предложений от собственников, которые не захотели продавать свое жилье по демпинговым ценам и решили переждать кризис. Кроме того, у многих пошатнулось финансовое положение и люди стали искать дополнительные источники дохода, в том числе за счет сдачи своей квартиры в аренду. При этом на рынке долгосрочной аренды также существует дефицит качественных предложений, так как все хорошие квартиры были быстро сданы, и на рынке осталось огромное количество совершенно некачественного предложения, которое не пользуется спросом. Дефицит качественного предложения объясняется еще и тем, что в этом году приостановились продажи в новостройках. И тот объем квартир в новых домах, в которых собственники должны были сделать отделку и начать сдавать, не вышел на рынок, то есть новые предложения не появились. КДО daily: Цены? Андрей Садо: Что касается цен, то на краткосрочную аренду они просели в среднем на 10%, на долгосрочную — на 30%. Цены падали до июля, потом остановились, потому что все качественные предложения были сданы, а присутствие некачественного никого не интересовало. За интересное предложение приходилось бороться, на просмотр одной квартиры приходили по 2-3 клиента, хозяева это сразу почувствовали и в некоторых случаях стали даже понемногу повышать стоимость аренды. Таким образом, в среднем, посуточная аренда квартиры эконом-класса сегодня стоит 2,5-4 тыс. руб. за сутки, бизнес-класса 4-7 тыс. руб., а отличная элитная квартира будет стоить 7-10 тыс. руб. в день. На рынке долгосрочной аренды квартира эконом-класса будет стоить $1,5-3,5 тыс. в месяц, бизнес-класса $3,5-7 тыс., за $7-12 тыс. можно снять элитную квартиру, а от $12 — полный люкс. КДО daily: Динамика в долгосрочной аренде та же, что и в краткосрочной? Андрей Садо: В эконом-сегменте стоимость аренды даже выросла, поскольку раньше здесь квартиры стоили $1,5-2,5 тыс. Цены стабилизировались в июле-августе. В целом, рост арендных ставок пока не намечается, хотя такие тенденции уже чувствуются. Если раньше в процессе переговоров можно было сторговаться по скидке в среднем на 10-15%, то сейчас выбить скидку в 5% уже тяжело. Тем более, если у собственника качественное предложение — квартира с хорошим ремонтом, отличным расположением и по нормальной цене. КДО daily: Как повлияет на рынок краткосрочного найма строительство недорогих гостиниц по анонсированной программе столичного правительства? Андрей Садо: Я думаю, это большая беда, что у нас в Москве такое небольшое количество гостиниц. По этому показателю мы далеко отстаем от всех мировых столиц, даже тех, куда приезжает туристов гораздо меньше, чем к нам. Поэтому, конечно же, программа строительства гостиниц необходима. Я считаю, что упор должен быть сделан на гостиницы бизнес-класса по цене номера от $150 до $350, именно такие гостиницы пользуются наибольшим спросом. КДО daily: Конкуренции не опасаетесь? Андрей Садо: Гостиницы смогут конкурировать с рынком краткосрочной аренды, если у них будет адекватная цена, очень хорошее месторасположение и качество обслуживания. При этом конкуренция возможна только тогда, когда человек проживает в гостинице короткое время — меньше трех месяцев. Если же человек планирует остановиться на больший срок, то он предпочтет снять квартиру, это совершенно другая психологическая атмосфера. КДО daily: Гостиницы элитного сегмента в качестве конкурента рынку аренды элитных квартир не рассматриваете? Андрей Садо: Нет, потому что по цене они совершенно не сопоставимы. Если однокомнатный отельный номер можно снять за $500-600 в день, что в месяц будет стоить $15 тыс, то за эти же деньги можно снять трехэтажную квартиру в центре города с видом на Кремль. Шикарную квартиру в центре города можно снять и за $5 тыс в месяц, при этом существенно сэкономить. КДО daily: Ваш совет арендодателю: что выгоднее, сдавать посуточно или на долгий срок? От чего это зависит? Андрей Садо: Мой совет — если собственник ценит те ресурсы, которые он вложил в свою квартиру, то, конечно, лучше сдавать ее на долгий срок, потому что амортизация квартиры будет совершенно иной. Долгосрочная аренда — это меньше проблем с соседями, которые терпеть не могут, когда в их подъезд каждый день заходят разные люди. Это безопаснее и надежнее, это более стабильный доход. Посуточная аренда — это очень тяжелый бизнес, это нервы и переживания по поводу того, что квартира простаивает и пр. А если даже хозяин квартиры подписывает контракт с брокерской компанией, которая будет эту квартиру у него арендовать и потом сдавать посуточно, тем самым предлагая вроде бы долгосрочную аренду, то этот посредник никогда не даст ему рыночной цены. Если квартира реально стоит $4 тыс в месяц, то брокеры будут арендовать ее за $2,5, а потом пересдавать. Хозяева квартир на это идут, потому что очень часто брокерская компания просит невысокую цену, но предлагает сделать в квартире качественный евроремонт с условием, что собственник будет сдавать им эту квартиру в течение длительного времени, например, трех лет. И, конечно же, хозяин понимает, что ему это выгодно: ему предлагают евроремонт плюс контракт на три года. Но если он подписал этот контракт в 2005 году, то, конечно же, попал, потому что в 2008 эта квартира уже подорожала почти в два раза. КДО daily: Каковы перспективы рынка аренды? Андрей Садо: На мой взгляд, сейчас уже сформировались определенные предпосылки для оживления экономики в будущем году. Ушли панические настроения, многие компании стали опять расширять штат. Поэтому в 2010 году мы ждем экспатов из разных стран, преимущественно европейских. Я уверен, что рынок будет медленно, но верно переходить в сторону перевеса предложения над спросом, когда доминировать в ситуации будут хозяева с хорошими квартирами, которые будут ставить свои условия. Уже сейчас хорошая квартира не задерживается на рынке больше недели. И если раньше рынок недвижимости все больше напоминал американские горки, когда цены резко взлетали, а потом падали, то сейчас будет планомерный стабильный рост цен на недвижимость от 5% до 7% ежегодно. Источник: www.bpn.ru

В октябре риэлторы с удивлением и радостью наблюдали нехарактерное для этого месяца оживление среди нанимателей — число запросов на аренду возросло. Собственники квартир попытались на этом сыграть — повысив расценки. В ноябре цена аренды вновь упала: предложение велико. К «кризисному» спаду спроса добавился сезонный фактор. Аналитики МИАНа объясняют: собственники, не сумевшие найти жильцов в период наиболее интенсивного спроса, переориентируются на краткосрочную аренду — на нее есть запросы в преддверии новогодних каникул. Предложение продолжает подпитываться и квартирами, купленными ранее в инвестиционных целях. Клиенты активно ездят на просмотры, «мониторят» рынок, но сделок практически нет — признают опрошенные «Ведомостями» риэлторы. По подсчетам МИАНа, число сделок по аренде сейчас почти в полтора раза меньше, чем в докризисные времена. Сергей Орлов, руководитель направления аренды МИАН, надеется на приезжих — особенно из регионов, наиболее пострадавших от кризиса (Урал, некоторые города Приволжского и Северо-Западного федеральных округов). Из-за продолжающегося спада производства, увольнений и снижения уровня жизни население этих городов вынуждено ехать в столицу в поисках заработков. Пока что общее число нанимателей квартир, по данным агентств недвижимости, неуклонно снижается. Но, так как рынок по-прежнему «серый», утверждать, что арендное жилье в Москве перестает пользоваться спросом, нельзя. Даже квартиры за несколько сотен тысяч рублей находят временных хозяев. Как договоришься «Все разговоры по поводу низких цен на аренду — туфта. На деле все так, как будто нет никакого кризиса, а есть толпы желающих», — категорична Анна, сотрудница одной из риэлторских контор, искавшая квартиру в столице «в обход» собственного агентства. Перебранные ей «официальные» предложения тянули больше чем на половину зарплаты. Анне помог частный маклер, который согласился поискать жилье подешевле. В результате девушке нашли вполне приличную двушку на Шаболовке за 33 000 руб. в месяц. В процессе переговоров цену удалось сбить до 31 000 руб. — с обещанием купить хозяину новые диваны. За услуги маклер согласился взять 15 500 руб. (50% стандартных комиссионных), да и те в рассрочку. Обычное риэлторское вознаграждение равно сумме месячной аренды. По данным МИАНа, в ноябре средняя стоимость найма составила 58 100 руб. в месяц. Но не стоит пугаться — в этой статистике учитываются как дешевые, так и дорогие квартиры. Сергей Орлов уточняет, что, например, летом приличную однушку можно было снять за 18 000 руб., в октябре ее же выставляли уже по 23 000 руб. В ноябре даже у официальных риэлторов опять появились неплохие объекты по 18 000 руб. Например, по такой цене в базе «Миэль-аренда»: однокомнатная квартира без мебели в районе метро Семеновская, или однокомнатная квартира в пятиэтажке, после ремонта, с кухней 3 кв. м, без телефона, в районе метро Царицино. Мария Жукова, первый заместитель директора «Миэль-аренды», говорит, что встречаются предложения и более дешевых квартир, однако их количество чрезвычайно ограничено. Как правило, это квартиры гостиничного типа с кухней не более 3 кв. м, требующие ремонта и находящиеся не в благополучных районах. По словам Орлова, в Москве можно подобрать жилье и за 14 000 руб. — правда, без элементарных удобств. «Рынок пополнили некачественные квартиры, которые выставили, например, люди, потерявшие работу», — утверждает Орлов. По его оценке, такие объекты составляют примерно 10% от существующего предложения. В III квартале аналитики «Инком-недвижимости» оценивали его примерно в 10 300 квартир. Правда, опрошенные риэлторы признаются: на «свет» (то есть с заключением соответствующих договоров с агентствами) обычно выходят хозяева дорогих квартир. Они либо сдают жилье компаниям, которые берут на себя все необходимые выплаты налоговой инспекции, либо регистрируются как индивидуальные предприниматели — в этом случае предусмотрено сокращенное налогообложение. Мария Жукова утверждает, что в эконом-классе минимальная месячная цена аренды однокомнатной квартиры к началу зимы равнялась 23 500 руб., двухкомнатной -28 000 руб., трехкомнатной — 35 000 руб. В основном — это дома на окраинах, часто без мебели или каких-то удобств. Для сравнения — в городе Электросталь однокомнатную квартиру с мебелью, без телефона можно снять за 8000 руб. в месяц. А ехать до Москвы — немногим больше часа на электричке. Примерно столько же занимает дорога из дома на работу на метро у подавляющего числа москвичей. В бизнес-классе, по данным «Миэль-аренды», сейчас расценки таковы: 39 000, 59 000, 102 000 руб. в месяц соответственно. По словам Жуковой, в ноябре скидки на сдаваемое жилье, если и были, то незначительные: в пределах 200 руб. с квартиры эконом-класса, и до 10 000 руб. — для дорогого жилья. Частные маклеры готовы торговаться с арендодателями более жестко. Поэтому они — настоящий бич официальных риэлторов, признают те в приватных беседах. Жалуются агенты и на продвинутых пользователей интернета — те ищут дешевые предложения по базе www.cian.ru. Хотя в этом случае возможность сэкономить уравновешивается риском нарваться на мошенников. В начале декабря здесь, например, предлагалась «отличная чистая квартира» с ремонтом и бытовой техникой у метро Речной вокзал всего за 12 000 руб. Правда, только для девушек. Официальные риэлторы от таких заманчивых предложений клиентов отговаривают (хотя сами этой базой активно пользуются). Конечно, от мошенников застраховаться нельзя: на рынке недвижимости в последнее время их расплодилось немало. Источник: www.bpn.ru